Коммерческое предложение
СОЮЗПУШНИНА
x Miles&Yards
x Miles&Yards
21 февраля 2022 года
Miles&Yards занимается управлением и комплексным развитием объектов коммерческой недвижимости с 2007 года, в портфеле компании находится более 300 000 квадратных метров реализованных проектов: производственно-складских, офисных, гостиничных и торговых зданий в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России. Мы специализируемся на разработке и реализации стратегий преобразования как отдельных объектов недвижимости, так и имущественных комплексов.
Ранее нашей компанией проводился анализ наиболее эффективных сценариев использования здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, 98. Учитывая, что вами приобретено указанное здание, предлагаем ознакомиться с основными выводами исследования.
Хотим обратить внимание, что предлагаемый формат гибких офисов для корпоративных клиентов в настоящий момент стремительно набирает популярность на офисном рынке Московского региона. Ставки такого формата превышают ставки на офисные помещения и коворкинги. Отсутствие предложений на рынке Санкт-Петербурга позволяет реализовать данный проект в формате built-to-suit, что значительно снижает риски проекта, а также размер собственных вложений.
В случае вашей заинтересованности в реализации проекта, мы готовы обсудить варианты сотрудничества.
Miles&Yards занимается управлением и комплексным развитием объектов коммерческой недвижимости с 2007 года, в портфеле компании находится более 300 000 квадратных метров реализованных проектов: производственно-складских, офисных, гостиничных и торговых зданий в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России. Мы специализируемся на разработке и реализации стратегий преобразования как отдельных объектов недвижимости, так и имущественных комплексов.
Ранее нашей компанией проводился анализ наиболее эффективных сценариев использования здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, 98. Учитывая, что вами приобретено указанное здание, предлагаем ознакомиться с основными выводами исследования.
Хотим обратить внимание, что предлагаемый формат гибких офисов для корпоративных клиентов в настоящий момент стремительно набирает популярность на офисном рынке Московского региона. Ставки такого формата превышают ставки на офисные помещения и коворкинги. Отсутствие предложений на рынке Санкт-Петербурга позволяет реализовать данный проект в формате built-to-suit, что значительно снижает риски проекта, а также размер собственных вложений.
В случае вашей заинтересованности в реализации проекта, мы готовы обсудить варианты сотрудничества.
Проблема
Низкая эффективность планировочных решений при относительно невысокой ставке арендной платы стоимость актива составляет ~900 млн.₽
Ограничения
В значительной части помещений имеются охранные обязательств, что накладывает ограничения на планировочные решения. Отсутствие необходимой инфраструктуры является неудобным для крупных арендаторов, что отражается на арендной ставке.
Потенциал
Выгодное местоположение.
Уникальная архитектура и интерьеры.
Современное инженерно-техническое обеспечение здания.
Уникальная архитектура и интерьеры.
Современное инженерно-техническое обеспечение здания.
Решение
Увеличение арендопригодных площадей:
- максимальное использование мест общего пользования;
- возведение антресолей;
- использование технических помещений.
Увеличение арендной ставки:
- создание инфраструктуры и сервисов;
- организация офисов по модели built-to-suit адаптированных под потребности арендаторов.
Создание повышенного спроса:
- модность места;
- уникальность предложения;
- особенная атмосфера за счет отбора резидентов.
- максимальное использование мест общего пользования;
- возведение антресолей;
- использование технических помещений.
Увеличение арендной ставки:
- создание инфраструктуры и сервисов;
- организация офисов по модели built-to-suit адаптированных под потребности арендаторов.
Создание повышенного спроса:
- модность места;
- уникальность предложения;
- особенная атмосфера за счет отбора резидентов.
Концепция
Учитывая архитектуру, интерьеры, техническое оснащение, а также местоположение объекта, предлагаем реализовать в здании формат гибких офисов для корпоративных клиентов.
Функциональные зоны основных офисных блоков (2, 3, 4 и мансардный этажи):
Функциональные зоны основных офисных блоков (2, 3, 4 и мансардный этажи):
-
Представительские офисы -
Офисы для команд -
Переговорные комнаты -
Комнаты для видеоконференций -
Нефиксированные рабочие места -
Лаунж зоны
Общие функциональные зоны, рассчитанные на всех пользователей здания (цокольный и 1 этажи):
-
Событийное пространство -
Фудхолл -
Спортивная зона -
Self-storage
Также в зависимости от специфики деятельности будущих резидентов в здании могут быть размещены (1 и мансардный этажи):
-
Шоурумы -
Аппартаменты
Основные показатели проекта
~ (435 млн.₽)
Инвестиции в CAPEX
>200 млн.₽
EBITDA с третьего года
1,9 млрд.₽
оценка здания после реализации проекта
22,5 %
IRR проекта
Команда
- Артем КардашСтарший партнерКомпетенции: управление активами, разработка и реализация стратегий развития, сделки M&A
Проекты: ГК «БСК» (офисная, производственная, гостиничная недвижимость), Севкабель ПОРТ, Никольские ряды - Владислав ЮрковскийПартнер по гостиничным проектамКомпетенции: управление коммерческими и гостиничными активами, инвестиционный консалтинг
Проекты: Региональная Гостиничная сеть (9 гостиниц – Park Inn, Marriott, Holiday Inn Express), Four Seasons Hotel Lion Palace, Никольские Ряды (Meininger, Hard Rock Café), Radisson Blu Park Royal Hotel Vienna - Мария КазинаРуководитель проектовКомпетенции: подготовка, запуск и управление проектами
Проекты: Гарсонъ (аутстаффинг гостиничного и ресторанного персонала), GrowUP (сеть коворкингов Москва, Санкт-Петербург, Казань)
